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jueves, 10 de septiembre de 2020

¿Cómo se distribuyen los gastos generales de una Comunidad de Propietarios?


Los gastos comunes o generales de una Comunidad de Propietarios son aquellos gastos necesarios para el adecuado mantenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, y que no son susceptibles de individualización. Así aparecen recogidos en el artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, en el que además se establece como obligación del propietario contribuir a tales gastos con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido”.

 

Por lo tanto, el obligado al pago de los gastos comunes es el propietario, con independencia de que la vivienda o local se encuentre arrendado, y de que en el contrato suscrito entre las partes se repercutan tales gastos al arrendatario.

Sin que en absoluto sea una lista cerrada, entre estos gastos de mantenimiento, conservación y reparación destacan como más habituales los gastos de limpieza de la comunidad, consumo de agua, consumos de calefacción y luz de zonas comunes como portal, escaleras y portería, mantenimiento del ascensor, antena, jardinería y piscina, así como el mantenimiento de tuberías, tejados, caldera, y cualquier otro necesario para la conservación del edificio. 

Tal y como establece la norma, los gastos generales de la Comunidad de Propietarios serán asumidos por los propietarios en función a su cuota de participación, de conformidad con el artículo 3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, que señala que “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.”

La cuota de participación aparece recogida en el título constitutivo de la Comunidad, y se calcula en función a la superficie útil de cada inmueble, en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, tal y como establece el artículo 5 de la ley antes mencionada. 

La cuota de participación no solo representa el valor proporcional de cada piso o local en relación con el total del inmueble en su totalidad y sirve para determinar en que cuantía cada propietario debe contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y aquellas cargas que no son susceptibles de individualizarse, sino que la cuota de participación adquiere también relevancia a la hora de determinar la validez de los acuerdos aprobados por la Junta de Propietarios, ya que no solo será necesario la obtención de un número de votos sino que también es preciso que se alcance la mayoría de cuotas correspondientes.

Aunque la Ley de Propiedad Horizontal establece el criterio de la cuota de participación para el reparto de los gastos, los propietarios pueden modificar esta regla en los estatutos de la Comunidad, y decidir que el sistema de distribución de gastos sea por partes iguales, o incluso que algunos propietarios esten exentos de contribuir a determinados gastos al no hacer uso de esa parte del edificio. Sin embargo, cualquier modificación del criterio del reparto de gastos debe realizarse con el debido asesoramiento para evitar cláusulas demasiado genéricas que den lugar a futuros conflictos.

Lo cierto es que las exenciones de algunos propietarios, como por ejemplo los de los dueños de locales comerciales que cuentan con acceso desde la calle, suelen ser las cuestiones que mayores problemas provocan y que acaban llegando a los juzgados y tribunales.

En este sentido el Tribunal Supremo ha venido considerando que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, así lo reconoce la Sala Primera de lo Civil, del Tribunal Supremo, en su Sentencia de 6 de Mayo de 2013.

También se ha pronunciado sobre los supuestos en los que aunque no se recoge expresamente en los estatutos de la comunidad, algunos propietarios de locales comerciales con acceso independiente desde la calle dejan de pagar gastos de comunidad durante varios años. En estos casos, el Tribunal Supremo ha manifestado claramente que “el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa”, añadiendo en algunas resoluciones que “no se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad”

En este último sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo, de 26 de Febrero de 2013, en la que se afirma que el hecho de que no se haya pasado al cobro durante años los gastos comunes a determinados propietarios, no supone que se les deba excluir indefinidamente, ya que para ello sería necesario modificar el Título, es decir, que no puede pasarse al cobro los gastos anteriores, pero sí desde un momento determinado.

¿Cómo se debe modificar el sistema de reparto de gastos para que sea válido?

Si la Comunidad de Propietarios desea cambiar el sistema de reparto de gastos, es imprescindible que se convoque una Junta en la que se incluya ese asunto en el Orden del día. Además, no es una decisión baladí, sino que se trata de una decisión que implica una modificación de los Estatutos y por lo tanto requiere su aprobación por unanimidad de todos los propietarios. 

¿El acuerdo vincula a los futuros propietarios?

El acuerdo alcanzado por unanimidad que cambia el sistema de reparto de gastos sólo tendrá efectos para los propietarios futuros si el citado acuerdo se inscribe en el Registro de la Propiedad, ya que en caso de no hacerlo, solo vincula a quienes eran propietarios en el momento en que se adoptó el acuerdo.

 


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