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miércoles, 12 de septiembre de 2018

¿Qué hacer si el Presidente de mi Comunidad de Propietarios lleva años sin convocar una Junta?




Recientemente me llegaba a través del facebook de Mirada de Letrada una consulta sobre esta cuestión al tratar el plazo de prescripción de la acción para reclamar las cuotas de la Comunidad de Propietarios, y prometí resolver sus dudas en un post, así que ¡allá vamos!


La Ley 49/1960, de 21 de Julio, de Propiedad Horizontal, recoge en su artículo 16.1 la obligación de la Comunidad de celebrar una Junta al menos una vez al año, y así dice expresamente “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas” .

Con carácter general, la convocatoria de la junta de propietarios es competencia del Presidente de la Comunidad, por lo que cuando éste se muestra pasivo en este sentido, y no quiere convocar a los propietarios a una Junta, es evidente que está realizando una dejación en sus funciones, y es por ello que la propia ley añade la posibilidad de que la junta sea convocada por los propios vecinos, para lo cual será necesario la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación”.

Cuando son los vecinos los que se ven obligados a tomar la iniciativa, es importante que requieran al Presidente o al Administrador de la Comunidad para que les faciliten los domicilios del resto de propietario y poder proceder a la notificación de la Junta de forma válida. Igualmente, es preciso conseguir el listado de aquellos propietarios que no se encuentran al corriente en los pagos a la comunidad, a fin de evitar que puedan votar en la Junta, asegurándose así que una vez celebrada no pueda declararse su nulidad.

En este sentido, es importante precisar que la cesión de estos datos por parte del Presidente o el Administrador de la Comunidad a los propietarios convocantes no supone ningún tipo de infracción para la Agencia Española de Protección de Datos, siempre que los mismos sean utilizados para llevar a cabo actuaciones recogidas dentro de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo tanto, el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge expresamente que “la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión…”.¿Necesitan los convocantes el permiso previo del Presidente de la Comunidad?.

En mi opinión, no es necesario ningún tipo de autorización previa por parte del Presidente, ni la solicitud expresa de que convoque una Junta y en caso de no hacerlo, estar habilitados para ello. Sin embargo, he de reconocer que existen sentencias en ambos sentidos, a la hora de interpretar la expresión “en su defecto”, dando lugar a resoluciones que consideran imprescindible realizar la petición al Presidente, ya que de no hacerlo la Junta podría ser declarada nula, entendiendo que los convocantes no tienen una legitimación directa sino subsidiaria, y encontrando otras sentencias que reconocen la facultad de los propietarios para realizar la convocatoria directamente.

En cualquier caso, y para evitar posibles nulidades futuras no cuesta nada requerir previa y fehacientemente al Presidente para que proceda a la convocatoria de la correspondiente Junta de Propietarios, y en caso de continuar con su pasividad, actuar los propietarios con los porcentajes legalmente establecidos.

Finalmente, y ante una situación así, es fundamental que en el orden del día de la reunión convocada por los vecinos aparezca la renovación de cargos, para poder poner fin al mandato del presidente y desbloquear la situación.


miércoles, 5 de septiembre de 2018

"La Autotutela y los límites a la autonomía de la voluntad del incapaz según el Tribunal Supremo"


¿Os acordáis de aquel post en el que que hablaba de la Autotutela? Para situarnos, debemos entender la “autotutela” como aquella figura jurídica a través de la cual una persona con capacidad de obrar, puede designar a un tutor para sí mismo, para el supuesto de que sea declarada incapaz en el futuro.

Para que la designación sea válida y tenga plena eficacia, es necesario que se formalice ante Notario en documento público, que la persona designada se encuentre en plenas facultades y no concurra ninguna de las circunstancia de exclusión que recoge el código civil, y que citado documento sea finalmente comunicado al Registro Civil donde esté inscrito el nacimiento de la persona que lo otorga, a fin de que se proceda a realizar un asiento registral al margen de su nacimiento.

La autotutela encuentra su fundamento en la facultad de toda persona mayor de edad de autoregulación o autoregimiento, pero ¿tiene algún límite?

Recientemente conocíamos una Sentencia del Tribunal Supremo, dictada en fecha 18 de Julio de 2.018, en la que se fijan precisamente límites a la autotutela establecida por el otorgante, aclarando que “el Juez no está vinculado por ella cuando no sea conveniente para la persona con capacidad restringida, teniendo en cuenta la protección del interés de la persona sometida a este tipo de protección, que está por encima de la autonomía de la voluntad”

En este sentido, el Alto Tribunal ya había puesto de manifiesto, en su Sentencia de fecha 16 de mayo de 2.017, que “Según el art. 234.1 C.C para el nombramiento de tutor se prefiere en primer lugar al designado por el propio interesado conforme al párrafo segundo del art. 223 C.c. Por tanto, la voluntad expresada en escritura pública dirigida a designar a una persona para que, en caso de futura modificación judicial de la capacidad, se le encomiende la función de prestar los apoyos que procedan debe ser respetada por el juez, que solo motivadamente puede apartarse de las preferencias expresadas por el interesado cuando su propio beneficio así lo exija”,  habiéndose pronunciado de forma específica sobre la motivación necesaria para apartarse de la designación hecha por el interesado en otras Sentencias como la 504/2012, de 17 de Julio y 373/2016, de 3 de junio.

Por tanto, lo que confirma el Tribunal Supremo en esta reciente resolución es que “la alteración del orden establecido en el artículo 234.1 del Código Civil debe efectuarse en resolución motivada. Como expresa la sentencia 341/2014, de 1 de Julio, las razones por las que el tribunal puede apartarse del orden legal son muy variadas. En ocasiones, porque el primer llamado no está en condiciones de hacerse cargo de la tutela, esto es, carece de la idoneidad exigida, o bien porque no quiera, pues aunque constituye un deber legal, puede resultar contraproducente el nombramiento de quien no está dispuesto a asumir la tutela. Pero también es posible que la conflictividad familiar, unida a la situación de la persona tutelada, pueda desaconsejar el nombramiento de uno de los parientes llamados legalmente”.

En todos los supuestos, y sea cual sea la razón por la que se ha de designar a otra persona, siempre ha de responder a lo más beneficioso para la persona que necesita ser tutelada, ya que el interés superior del incapaz es el que ha de regir cualquier actuación llevada a cabo por los poderes públicos, de conformidad con el artículo 12.4 de la Convención de Nueva York sobre el derecho de las personas con discapacidad.

En definitiva, el propio Tribunal Supremo afirma que “este interés no es más que la suma de distintos factores que tienen en común el esfuerzo por mantener al discapaz en su entorno social, económico y familiar en el que se desenvuelve y como corolario lógico su protección como persona especialmente vulnerable en el ejercicio de los derechos fundamentales a la vida, salud e integridad, a partir de un modelo adecuado de supervisión para lo que es determinante un doble compromiso, social e individual por parte de quien asume su cuidado”.

miércoles, 29 de agosto de 2018

¿Puedo reclamar la comisión de apertura de mi hipoteca?





El colapso de los Juzgados de Primera Instancia Uniprovinciales, conocidos como “Juzgados Trampa” es una triste realidad. Actualmente hay miles de demandas en las que se solicita la nulidad de la cláusula suelo, gastos de hipoteca, cláusula de vencimiento anticipado, de intereses moratorios, cláusula sobre IRPH, .. pero parece que los abusos de las entidades financieras no han quedado ahí, y empezamos a conocer resoluciones en las que se declara la nulidad de la comisión de apertura. 

¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?

La comisión de apertura es una condición que se incluye en la mayor parte de las hipotecas y hace referencia a una cuantía que el banco cobra al cliente al momento de formalizar el préstamo hipotecario, normalmente un porcentaje sobre el capital total prestado, que ha venido variando entre un 0,25 % y un 2 %, por lo que si un consumidor solicitaba un préstamo de 90.000 euros, su comisión de apertura variaría entre 225 y 1.800 euros. 

La redacción con la que aparece esta cláusula en las hipotecas es muy similar, y viene a decir algo así: “Comisión de apertura. Este préstamo devenga una comisión de apertura del 0,40% sobre el capital total del préstamo, (con un mínimo de seiscientos euros: 600.-E) que se liquida y se abona en este acto por la parte prestataria al Banco, mediante cargo que éste hace de su importe en la cuenta corriente abierta a nombre de aquella.”

Según las entidades financieras, esta cuantía se imponen para sufragar el trabajo que estas realizan previamente a conceder un préstamo hipotecario, haciendo alusión al estudio de las circunstancias, la solvencia del consumidor y la viabilidad de la operación, así como la formalización e instrumentalización del préstamo, y la puesta a disposición de los fondos.

¿Es posible solicitar su nulidad y el reintegro del importe satisfecho en su momento?

Comienzan ahora a conocerse distintas sentencias en las que se declara la nulidad de la comisión de apertura por considerarla abusiva, ya que las entidades bancarias las han venido cobrando en la mayor parte de las hipotecas, sin realizar un servicio efectivo. Al menos en los supuestos en los que se ha resuelto a favor del consumidor, los bancos no han podido acreditar que como consecuencia de la apertura del préstamo se llevase a cabo algún servicio real al cliente. 

Incluso, las resoluciones dictadas añaden que en el caso de haberlo prestado efectivamente, se trataría de un servicio o actividad interno de la entidad bancaria, que por sí mismas no proporciona un servicio alguno al cliente, y que está dentro de sus obligaciones, no quedando justificado el cobro de cantidad alguna.

En este sentido, la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria afirma, en su Sentencia de 20 de Abril de 2.018, que “la recepción de la solicitud de préstamo, el estudio propiamente dicho de solvencia son actividades internas de la entidad bancaria que por sí mismas no proporcionan servicio alguno al cliente, ni por ello cabe su retribución. La apertura es un trámite sin el cual el préstamo no se puede conceder, el cual, y además por exigencia legal (Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, en su art. 29), determina que la entidad financiera deba realizar estudios de solvencia del cliente. La entidad financiera pretende así justificar el devengo de la comisión en el uso de recursos materiales y humanos puestos a disposición del cliente. Sin embargo, ésta es una actividad inherente a la propia de su negocio bancario, característicos de la actividad bancaria; estamos hablando por ello de costes inherentes a la explotación de su negocio, que se sufragan con sus propios recursos, y no a costa del prestatario que, eso sí, retribuirá al prestamista por vía del interés pactado a modo del correspondiente beneficio para que la operación comercial resulte ventajosa”.

Normalmente, los bancos argumentan que la comisión de apertura es válida en la medida en la que está admitida por la normativa bancaria, sin embargo lo que realmente recoge la normativa es que “Solo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos”, lo que según las recientes Sentencias de la Audiencia Provincial de Asturias, Las Palmas o Zaragoza, no ha ocurrido. 

Y dicho esto, ahora es cuando el consumidor quiere iniciar la reclamación de su comisión de apertura, solicitar su nulidad y la restitución de lo indebidamente abonado, y se choca con una justicia lenta, costosa, poco eficaz, sin medios humanos y materiales suficientes para hacerla efectiva, sobre la que he escrito muchas veces. Aun así, no dejéis de ejercer vuestros derechos. 


miércoles, 22 de agosto de 2018

¿Cuándo prescribe la acción para reclamar las cuotas de la Comunidad de Propietarios?



El impago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios por parte de un vecino y la forma en que deben ser reclamadas, ya ha sido objeto de algún post, por lo que hoy centraremos el tema en el tiempo que tiene la Comunidad para acudir al Juzgado y reclamar la deuda de un comunero.

Ni que decir tiene que cualquier propietario de un bien inmueble tiene la obligación de contribuir al sostenimiento de los elementos comunes del inmueble en régimen de propiedad horizontal donde se ubica, en proporción a su cuota de participación, y así aparece expresamente recogido en el artículo 9.1 e) de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, de Propiedad Horizontal, que establece como obligación de cada propietario Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

En caso de impago, ¿qué plazo tiene la comunidad para ejercer su acción?

A pesar de que en un momento concreto coexistieron dos criterios al respecto, uno que defendía el plazo de 15 años para ejercer la acción, y otro que entendía que se trataba de un plazo de 5 años. Tras la reforma del Código Civil, el 7 de Octubre de 2.015, mayoritariamente se entiende que el plazo general de prescripción de las obligaciones personales que recoge el artículo 1.964 es de 5 años.

¿Qué ocurre con las deudas devengadas con anterioridad a la reforma?

Actualmente se aplican distintos plazos de prescripción en función de la fecha en que se generase la deuda, de conformidad con la Disposición Transitoria 5º de la Ley, al establecer que “el tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1.939 del Código Civil”.

En este sentido, el artículo 1.939 de ese texto legal señala que “la prescripción comenzada antes de la publicación de este Código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo”.

Por lo tanto, debemos diferenciar las deudas devengadas con posterioridad al 7 de Octubre de 2.015, cuya acción de reclamación prescribirá a los 5 años, de las deudas devengadas entre el 7 de octubre de 2.010 y el 7 de octubre de 2.015, que prescribirán el 7 de octubre de 2.020, al cumplirse en ese momento los 5 años de entrada en vigor del nuevo plazo, y distinguirlas a su vez de de las deudas devengadas con anterioridad al 7 de octubre de 2.010, que prescribirán a los 15 años, al transcurrir este plazo antes de los 5 años establecidos actualmente.

En este sentido, es importante matizar que el plazo al que hacemos referencia es para reclamar por parte de la Comunidad de Propietarios aquellos gastos comunes, por tanto es independiente que se trate de deudas ordinarias o extraordinarias.

Y por supuesto, la Comunidad tiene la posibilidad de interrumpir el plazo de prescripción para reclamar las cuotas adeudadas a través de la comunicación fehaciente al propietario moroso, haciendo constar la cuantía de la deuda y su reclamación.

miércoles, 8 de agosto de 2018

"¿Puedo usar una fotografía publicada en internet que fue autorizada por su autor? El TJUE considera que es necesario ser autorizado nuevamente por el autor "



Recientemente conocíamos una Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que da respuesta a esta cuestión. El Tribunal resuelve sobre unos hechos ocurridos en Alemania, donde un fotógrafo autorizó el uso de sus fotografías en una web de viajes, y posteriormente, una de ellas fue descargada y utilizada por una alumna de secundaria para un trabajo escolar, que es finalmente publicado en la web del centro de enseñanza secundaria.

Es en ese momento, cuando el fotógrafo tiene constancia de tal uso, cuando demanda al centro escolar por la utilización de su fotografía sin su permiso, alegando que él únicamente había autorizado a la web de viajes a utilizarla, y por lo tanto considera vulnerado sus derechos de autor.

Actualmente, existe una Directiva Europea sobre esta materia, concretamente la Directiva 2001/29/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 22 de Mayo de 2.001, relativa a la armonización de determinados aspectos de los derechos de autor y derechos afines a los derechos de autor en la sociedad de la información, con la que se pretende alcanzar un elevado nivel de protección a favor de los autores, que les permita recibir una compensación adecuada por la utilización de sus obras, sobre todo en su comunicación al público.

Es precisamente la interpretación que de citada Directiva realiza el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, lo que le permite afirmar que el concepto “comunicación al público”, al que se refiere la normativa, comprende la publicación en un sitio de internet de una fotografía, a pesar de que la misma haya sido publicada previamente en otro sitio de internet sin restricciones que impidan su descarga, y con la autorización del titular de los derechos de autor, y por lo tanto, tal publicación supone la puesta a disposición de esa obra a un público nuevo.

Por lo tanto, y a pesar de que la web de viajes no tenía ninguna restricción que impidiera la descarga de la fotografía, su publicación en la web del centro escolar sin permiso supuso una nueva puesta a disposición de la obra a un público diferente del que podría tener la web de viajes.


Es importante partir de que una fotografía está protegida por los derechos de autor siempre que sea una creación intelectual que refleje la personalidad de éste. Y por lo tanto, tal y como afirma el Tribunal, toda utilización de una obra por parte de un tercero sin el consentimiento previo del autor vulnera el derecho de este.