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miércoles, 12 de septiembre de 2018

¿Qué hacer si el Presidente de mi Comunidad de Propietarios lleva años sin convocar una Junta?




Recientemente me llegaba a través del facebook de Mirada de Letrada una consulta sobre esta cuestión al tratar el plazo de prescripción de la acción para reclamar las cuotas de la Comunidad de Propietarios, y prometí resolver sus dudas en un post, así que ¡allá vamos!


La Ley 49/1960, de 21 de Julio, de Propiedad Horizontal, recoge en su artículo 16.1 la obligación de la Comunidad de celebrar una Junta al menos una vez al año, y así dice expresamente “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas” .

Con carácter general, la convocatoria de la junta de propietarios es competencia del Presidente de la Comunidad, por lo que cuando éste se muestra pasivo en este sentido, y no quiere convocar a los propietarios a una Junta, es evidente que está realizando una dejación en sus funciones, y es por ello que la propia ley añade la posibilidad de que la junta sea convocada por los propios vecinos, para lo cual será necesario la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación”.

Cuando son los vecinos los que se ven obligados a tomar la iniciativa, es importante que requieran al Presidente o al Administrador de la Comunidad para que les faciliten los domicilios del resto de propietario y poder proceder a la notificación de la Junta de forma válida. Igualmente, es preciso conseguir el listado de aquellos propietarios que no se encuentran al corriente en los pagos a la comunidad, a fin de evitar que puedan votar en la Junta, asegurándose así que una vez celebrada no pueda declararse su nulidad.

En este sentido, es importante precisar que la cesión de estos datos por parte del Presidente o el Administrador de la Comunidad a los propietarios convocantes no supone ningún tipo de infracción para la Agencia Española de Protección de Datos, siempre que los mismos sean utilizados para llevar a cabo actuaciones recogidas dentro de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo tanto, el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge expresamente que “la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión…”.¿Necesitan los convocantes el permiso previo del Presidente de la Comunidad?.

En mi opinión, no es necesario ningún tipo de autorización previa por parte del Presidente, ni la solicitud expresa de que convoque una Junta y en caso de no hacerlo, estar habilitados para ello. Sin embargo, he de reconocer que existen sentencias en ambos sentidos, a la hora de interpretar la expresión “en su defecto”, dando lugar a resoluciones que consideran imprescindible realizar la petición al Presidente, ya que de no hacerlo la Junta podría ser declarada nula, entendiendo que los convocantes no tienen una legitimación directa sino subsidiaria, y encontrando otras sentencias que reconocen la facultad de los propietarios para realizar la convocatoria directamente.

En cualquier caso, y para evitar posibles nulidades futuras no cuesta nada requerir previa y fehacientemente al Presidente para que proceda a la convocatoria de la correspondiente Junta de Propietarios, y en caso de continuar con su pasividad, actuar los propietarios con los porcentajes legalmente establecidos.

Finalmente, y ante una situación así, es fundamental que en el orden del día de la reunión convocada por los vecinos aparezca la renovación de cargos, para poder poner fin al mandato del presidente y desbloquear la situación.


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