¿Son abusivas las comisiones por mantenimiento cobradas en una cuenta utilizada para el pago de la hipoteca?

Cuando un consumidor solicita un préstamo hipotecario a una entidad bancaria, ésta le obliga a tener una cuenta en su entidad para realizar desde allí el pago mensual de la cuota de la hipoteca. En muchas ocasiones, el consumidor no tiene ningún otro producto contratado con ese banco, uniéndoles solamente el préstamo hipotecario. 

En este escenario, es una práctica habitual que las entidades bancarias cobren a sus clientes cuotas periódicas por mantenimiento de sus cuentas corrientes, a  pesar de que únicamente sea utilizada para el cobro de la cuota hipotecaria.

Para determinar si el cobro de estas comisiones son correctas debemos atender a la fecha en la que se contrató el préstamo hipotecario, debiendo distinguir aquellos que son anteriores al 29 de abril de 2012, de aquellos que son posteriores, ya que en esa fecha entró en vigor la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

Por lo tanto, si el préstamo hipotecario se contrató antes del 29 de abril de 2012, y la cuenta corriente es utilizada única y exclusivamente para el pago del mismo, la entidad bancaria no podrá cobrar ningún tipo de comisión por mantenimiento. Además, es posible atender en esa cuenta pagos y domiciliaciones relacionadas con el préstamo, como por ejemplo, seguros vinculados a la hipoteca, sin que se devengue ninguna comisión. Cuestión distinta es su utilización para el pago del IBI o la Comunidad de Propietarios de la vivienda, ya que en esos supuestos si podrá cobrar la comisión correspondiente.

Por el contrario, si el préstamo hipotecario es posterior a esa fecha, la entidad bancaria podrá cobrar la comisión que corresponda si informó al consumidor antes de contratar el mismo, sin que la entidad bancaria pueda proceder a la modificación de la cuantía de forma unilateral mientras siga vigente el producto vinculado.

La Audiencia Provincial de Barcelona ha declarado abusiva esta práctica, en su Sentencia de fecha 9 de Abril de 2019, afirmando que “no se trata de que la cláusula en sí misma sea abusiva, sino del uso o práctica que de la misma hace el banco demandado, pues en la cuenta abierta para pagar el préstamo hipotecario se cargan al consumidor comisiones de mantenimiento indebidas, al ser una cuenta instrumental para dicha finalidad” fijándose incluso una compensación por los daños morales sufridos por el consumidor al tener que reclamar de forma reiterada la devolución de las comisiones indebidamente cobradas, estimando el tribunal la indemnización en quinientos euros.

¿Cómo reclamar las comisiones por mantenimiento indebidamente cobradas?

En primer lugar, y antes de realizar cualquier actuación por escrito, el consumidor debería dirigirse a su entidad, a fin de poder alcanzar un acuerdo y que tales importes sean debidamente reintegrados.

Conociendo la práctica habitual de los bancos, es muy posible que ese primer intento sea infructuoso, por lo que será necesario presentar una reclamación por escrito al Servicio de Atención al Cliente de la entidad, y si transcurrido el plazo de dos meses no se ha obtenido una respuesta, se podrá poner en conocimiento del Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

Finalmente, y ante la pasividad a la que las entidades financieras nos tienen acostumbrados en materia de abusos a los consumidores, es muy probable que sea necesario acudir a los Juzgados y Tribunales para obtener un resultado satisfactorio, actuación que en muchos casos por la cuantía, por los riesgos, por la demora en obtener una respuesta, etc, hace que el consumidor desista de esta opción, probabilidad con la que cuentan los bancos, y principal razón por la que no acceden a la petición extrajudicial a pesar de saber que su práctica es abusiva.