"¿Puedo obligar a vender un piso si tengo más parte que el resto de herederos?"

Esta cuestión suele aparecer cuando existen varios propietarios de un mismo inmueble, que lo son normalmente como consecuencia de una herencia, y tienen diferentes opiniones sobre qué destino se ha de dar al mismo, si el alquiler, el uso y disfrute entre ellos o la venta. ¿Es suficiente tener la mayoría para obligar a vender? o ¿puedo vender mi parte sin contar con el resto?.

Si existe un acuerdo de las partes, y se decide alquilar o vender, cada copropietario recibirá su parte en proporción a su cuota de propiedad, ocurriendo igual en cuanto a los gastos, ya que nuestro Código Civil también establece en su artículo 393 que "el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas".

Nuestro Código Civil es claro respecto a la copropiedad, y en este sentido, establece en su artículo 400 que "ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común". Es importante partir de la idea de que cuando se trata de una cosa indivisible, cada propietario lo es de una cuota o parte indivisa de un todo, que en ningún caso puede identificarse físicamente o diferenciarse de otro.

Cuando uno de los copropietarios desea quedarse con el bien inmueble, y el resto están conformes, las partes llevan a cabo una "disolución de condominio" que no es otra cosa que adjudicar la propiedad a uno solo de los comuneros, y que éste a su vez compense a los demás en metálico.
 

Pero, ¿y si no hay acuerdo?. Entonces no basta con tener un porcentaje mayor, o que haya un acuerdo de la mayoría para vender el inmueble, sino que la única posibilidad para obligar a un copropietario a vender es "el Juzgado", e iniciar un procedimiento de división de cosa común, en el que se demanda a todos los copropietarios, solicitando que se lleve a subasta pública. En esta subasta podrán intervenir las partes y cualquier tercero interesado en el inmueble, y pujar para adjudicársele.

¿Y es posible la venta de mi porcentaje a un tercero?. Por supuesto que sí, el adquirente ocuparía la misma posición que el transmitente, con exactamente los mismos derechos y obligaciones que él tenía. Es realmente difícil que un tercero quiera comprar una parte indivisa de un inmueble, pero en los últimos años han surgido numerosas empresas que tienen esta finalidad, que no es otra que la de comprar partes indivisas a muy bajo precio, de forma que el copropietario se deshace de ese problema, y ellos inician inmediatamente un procedimiento  en el juzgado para llegar a una subasta judicial. Una vez que se les adjudica el inmueble, estas empresas le ponen a la venta a un precio de mercado.

 

En cualquier caso, siempre es mejor un mal acuerdo que llegar al Juzgado, lo que quiere decir que siempre es mejor ceder en nuestras intenciones para evitar mayores costes, o que al final la vivienda sea adjudicada a un tercero por un precio muy inferior al de mercado, ya que entonces todos salen perdiendo.

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