¿Cuándo prescribe la acción para reclamar las cuotas de la Comunidad de Propietarios?

El impago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios por parte de un vecino y la forma en que deben ser reclamadas, ya ha sido objeto de algún post, por lo que hoy centraremos el tema en el tiempo que tiene la Comunidad para acudir al Juzgado y reclamar la deuda de un comunero.

Ni que decir tiene que cualquier propietario de un bien inmueble tiene la obligación de contribuir al sostenimiento de los elementos comunes del inmueble en régimen de propiedad horizontal donde se ubica, en proporción a su cuota de participación, y así aparece expresamente recogido en el artículo 9.1 e) de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, de Propiedad Horizontal, que establece como obligación de cada propietario “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

En caso de impago, ¿qué plazo tiene la comunidad para ejercer su acción?

A pesar de que en un momento concreto coexistieron dos criterios al respecto, uno que defendía el plazo de 15 años para ejercer la acción, y otro que entendía que se trataba de un plazo de 5 años. Tras la reforma del Código Civil, el 7 de Octubre de 2.015, mayoritariamente se entiende que el plazo general de prescripción de las obligaciones personales que recoge el artículo 1.964 es de 5 años.

¿Qué ocurre con las deudas devengadas con anterioridad a la reforma?

Actualmente se aplican distintos plazos de prescripción en función de la fecha en que se generase la deuda, de conformidad con la Disposición Transitoria 5º de la Ley, al establecer que “el tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1.939 del Código Civil”.

En este sentido, el artículo 1.939 de ese texto legal señala que “la prescripción comenzada antes de la publicación de este Código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo”.

Por lo tanto, debemos diferenciar las deudas devengadas con posterioridad al 7 de Octubre de 2.015, cuya acción de reclamación prescribirá a los 5 años, de las deudas devengadas entre el 7 de octubre de 2.010 y el 7 de octubre de 2.015, que prescribirán el 7 de octubre de 2.020, al cumplirse en ese momento los 5 años de entrada en vigor del nuevo plazo, y distinguirlas a su vez de de las deudas devengadas con anterioridad al 7 de octubre de 2.010, que prescribirán a los 15 años, al transcurrir este plazo antes de los 5 años establecidos actualmente.

En este sentido, es importante matizar que el plazo al que hacemos referencia es para reclamar por parte de la Comunidad de Propietarios aquellos gastos comunes, por tanto es independiente que se trate de deudas ordinarias o extraordinarias.

Y por supuesto, la Comunidad tiene la posibilidad de interrumpir el plazo de prescripción para reclamar las cuotas adeudadas a través de la comunicación fehaciente al propietario moroso, haciendo constar la cuantía de la deuda y su reclamación.