"Comunidad de Propietarios y vecinos morosos: ¿Cómo reclamar?"

Hace unos días leía que “cuatro de cada diez propietarios no pueden pagar las cuotas de la comunidad de vecinos” y que “entre el 25% y el 50% de las Comunidades tienen morosos importantes”. Y es que el impago de las cuotas es uno de los problemas más habituales con el que se encuentran actualmente las Comunidades de propietarios, sobre todo las más pequeñas, donde los gastos son afrontados por muy pocos vecinos. En los últimos tiempos, la pregunta más recurrente es: ¿Qué podemos hacer?.

El punto de partida en este tipo de asuntos es siempre determinar contra quien se va a dirigir nuestra acción, es decir, quien es el sujeto que está obligado al pago de los gastos de comunidad, tanto ordinarios como extraordinarios. El obligado frente a la Comunidad es siempre el propietario del inmueble, con independencia de los pactos que éste haya realizado con su arrendatario en el contrato de arrendamiento.

La primera recomendación que se le hace a la comunidad es siempre iniciar una reclamación amistosa de la deuda, a través de su notificación de forma fehaciente, y solo si ésta vía no es fructífera, entonces no queda más remedio que iniciar una reclamación judicial de las cantidades adeudadas.

Si bien es cierto que no existe un único procedimiento para reclamar estas cantidades, el más utilizado y del que yo soy partidaria es de iniciar un procedimiento monitorio frente al moroso, pero también hay compañeros que prefieren utilizar el procedimiento común para cualquier clase de reclamación económica.

Se utilice uno u otro procedimiento, lo cierto es que siempre se ha de partir de un acuerdo de la Junta, en el que además de recoger expresamente en el mismo la cantidad exacta de la deuda, ha de constar el acuerdo de los vecinos de proceder a la reclamación frente al vecino moroso. De este acuerdo, necesariamente se ha de dar traslado al vecino que adeuda la cantidad, así como del importe exacto, dándole nuevamente un periodo para que proceda al pago voluntario de la cantidad.

Ante la ausencia de respuesta, no queda más remedio que acudir a la vía judicial e interponer la correspondiente demanda de proceso monitorio, de la que el Juzgado dará traslado al demandado por plazo de 20 días.

Tres posibles soluciones: pasividad, oposición o pago de la cantidad.

Si el deudor hace caso omiso a la reclamación judicial, transcurrido el plazo se dictará un Decreto dando por concluido el procedimiento monitorio, dejando abierta la vía para que la Comunidad interese la ejecución del mismo.

Llegado este momento, el demandante puede solicitar al Juzgado que realice una investigación patrimonial de los bienes del moroso, a través de lo que se denomina “Punto Neutro Judicial”, de donde se obtiene información de las distintas administraciones (DGT, AEAT, Seguridad Social, etc), a fin de poder embargar cantidades suficientes para cubrir la deuda.

En el caso de que el demandado se oponga a la reclamación realizada por la Comunidad de Propietarios, el procedimiento concluirá finalmente a una vista en donde se practicará la prueba oportuna y se diluirá si las cuestiones por las que se opone son veraces o no.

 

Y finalmente, si en esos veinte días, procede al pago voluntario, no habrá imposición de costas, archivándose el procedimiento.

¿Si el vecino moroso ya no vive en la Comunidad de Propietarios?

Esta problemática es más habitual de lo que parece, y es que cuando el vecino ya no reside en el inmueble, la notificación se puede convertir en una dificultad añadida. En cuanto a la obligación de la Comunidad de notificar la deuda al moroso, esta quedará cumplida con la exposición del acuerdo en el tablón de anuncios de la comunidad.

Otro obstáculo más para las Comunidades de Propietarios. LAS TASAS JUDICIALES

Acudir al Juzgado siempre implica gastos, pero además de los relativos a honorarios de Abogado y Procurador, siempre que la cuantía exceda de 2.000 euros, no hay que olvidar que las comunidades de propietarios también han de hacer frente a las famosas “tasas judiciales”, debiendo de tener en cuenta que la tasa se compone de una parte fija y otra variable.