¿Qué hacer si el Presidente de mi Comunidad de Propietarios lleva años sin convocar una Junta?
Recientemente me llegaba a través del
facebook de Mirada de Letrada una consulta sobre esta cuestión al tratar el plazo de prescripción de la acción para reclamar las cuotas de la Comunidad de Propietarios, y prometí resolver sus dudas en un post, así que ¡allá vamos!
La Ley 49/1960, de 21 de Julio, de
Propiedad Horizontal, recoge en su artículo 16.1 la obligación de la Comunidad
de celebrar una Junta al menos una vez al año, y así dice expresamente “La
Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los
presupuestos y cuentas” .
Con carácter general, la convocatoria de la junta de propietarios es competencia del Presidente de la Comunidad, por lo que cuando éste se
muestra pasivo en este sentido, y no quiere convocar a los propietarios a una Junta, es evidente que
está realizando una dejación en sus funciones, y es por ello que la propia ley
añade la posibilidad de que la junta sea convocada por los propios vecinos,
para lo cual será necesario “la cuarta parte de los
propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de
las cuotas de participación”.
Cuando son los vecinos
los que se ven obligados a tomar la iniciativa, es importante que requieran al
Presidente o al Administrador de la Comunidad para que les faciliten los
domicilios del resto de propietario y poder proceder a la notificación de la
Junta de forma válida. Igualmente, es preciso conseguir el listado de aquellos
propietarios que no se encuentran al corriente en los pagos a la comunidad, a
fin de evitar que puedan votar en la Junta, asegurándose así que una vez
celebrada no pueda declararse su nulidad.
En este sentido, es importante precisar
que la cesión de estos datos por parte del Presidente o el Administrador de la
Comunidad a los propietarios convocantes no supone ningún tipo de infracción
para la Agencia Española de Protección de Datos, siempre que los mismos sean
utilizados para llevar a cabo actuaciones recogidas dentro de la Ley de
Propiedad Horizontal.
Por lo tanto, el artículo 16.2 de la
Ley de Propiedad Horizontal recoge expresamente que “la convocatoria de las
Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión…”.¿Necesitan
los convocantes el permiso previo del Presidente de la Comunidad?.
En mi opinión, no es
necesario ningún tipo de autorización previa por parte del Presidente, ni la
solicitud expresa de que convoque una Junta y en caso de no hacerlo, estar habilitados para ello. Sin embargo, he de reconocer que existen
sentencias en ambos sentidos, a la hora de interpretar la expresión “en su
defecto”, dando lugar a resoluciones que consideran imprescindible realizar la
petición al Presidente, ya que de no hacerlo la Junta podría ser declarada
nula, entendiendo que los convocantes no tienen una legitimación directa sino
subsidiaria, y encontrando otras sentencias que reconocen la facultad de los propietarios
para realizar la convocatoria directamente.
En cualquier caso, y
para evitar posibles nulidades futuras no cuesta nada requerir previa y
fehacientemente al Presidente para que proceda a la convocatoria de la
correspondiente Junta de Propietarios, y en caso de continuar con su pasividad,
actuar los propietarios con los porcentajes legalmente establecidos.
Finalmente, y ante una
situación así, es fundamental que en el orden del día de la reunión convocada
por los vecinos aparezca la renovación de cargos, para poder poner fin al
mandato del presidente y desbloquear la situación.
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